시행사-시공사-신탁사-분양사

아파트나 상가, 오피스텔 등 새로운 건물의 분양을 받으려고 하면 시행사, 시공사, 신탁사, 분양사 등 여러 건설 관련 회사들이 나옵니다. 단어의 의미만으로 알 것도 같지만 정확히 어떤 역할과 책임을 하는지 알아보고자 합니다. 

 

 

 

통상 말하는 시행사란 어떤 부동산 개발사업의 실질적인 사업 운영자를 말합니다. 아파트라면 그 아파트 사업의 실질적 운영자, 즉, 재건축 아파트라면 재건축 조합, 민간 사업자라면 그 사업장의 부동산 개발회사나 토지주 등 현실적인 그 사업을 실행하는 주체를 뜻한다. 시행사는 시공사(보통 건설회사)에게 도급건설을 주어 건축을 완성하며, 자금은 금융기관으로부터 조달하는 등의 역할을 한다. 실정법상은 부동산 개발업을 영위하기 위해 국토교통부 장관에게 등록한 부동산 개발업자를 말한다. 그런데 아파트 분양 시 보면, 시행사 말고 수탁사라는 것이 나오기도 하는데, 이는 개발사업을 하는 개발사가 대개 토지만 소유하고, 실질적인 건축에 대한 실무는 신탁사에 위탁을 주어서 개발을 진행하는 경우도 있습니다. 위탁사가 맡긴 토지를 개발한 뒤 발생한 수익을 수탁사에게 배당하는 토지신탁(개발신탁)회사입니다.  신탁사는 사업비의 일정 부분을 수수료로 받은 대신 시행사로서 사업 완공에 대한 책임을 집니다.

시공사는 시행사로부터 발주를 받아서 단순 공사만을 담당하는 곳을 말한다. 예를 들어 아파트를 건설하는 업체를 시공사라 한다. 흔히들 우리가 알고 있는 브랜드 아파트를 건설하는 건설사가 시공사에 해당한다. 어떤 개발건의 경우 건설사가 시행사 및 시공사가 되는 경우도 있고, 같은 그룹의 계열사들 사이에서 시행사 및 시공사를 나누어 진행하기도 합니다.  요즘은 1개의 건설사가 아니라 대단지의 경우 위험의 분산 차원에서 2~3개의 건설사가 공동으로 시공을 맡기도 합니다. 

분양대행사는 시행사와 계약을 체결하고 분양과 관련된 모든 업무를 대행하며 수수료를 받아 수익을 얻는 회사를 말한다. 분양대행을 할 때 작성하는 계약서에는 공탁금이나 패널티 조항 등이 들어가는데 분양이 잘되지 않을 경우 대행사는 공탁금을 반환받기 어렵거나 계약한 수수료를 다 못 받을 수도 있다.